不動産売却における媒介契約の特徴や選び方を解説

戸建てやマンションなど自分が所有する物件を売却するときは、不動産仲介会社へ依頼するのが基本です。

不動産仲介会社へ売却依頼をする場合、媒介契約を締結したうえで進める必要があります。

しかし、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるので、内容をよく理解して自分に適したものを選択することが大切です。

そこで今回は不動産売却における媒介契約の重要性や各契約書の特徴について解説します。

媒介契約の基本と重要性

不動産売却において、不動産会社と結ぶ媒介契約の選択は重要なポイントになります。

媒介契約書は売主と不動産業者の取引を法的に保護する文書であり、適切な契約を選ぶことで、スムーズな取引ができるでしょう。

不動産会社へ媒介を依頼するときは、契約書の内容を正確に理解することが、トラブルを未然に防ぐための対策になります。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には次の3種類があります。

他業者への依頼、指定流通機構（レインズ）への登録義務、依頼者への報告頻度などが契約の種類によって異なるので、特徴をよく理解しておくことが大切です。

以下に3種類の媒介契約の特徴、メリット・デメリットを解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中でもっとも制約の少ない契約といえます。

大きな特徴は複数の不動産会社に販売活動を依頼できる点です。

また、依頼者が自ら買主を見つけて売買できる「自己発見取引」も可能となっています。

一方、不動産会社が積極的に販売活動をしない可能性があり、指定流通機構（レインズ）への登録が必須でないことが注意点としてあげられます。

一般媒介契約のメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社への売却業務を専任で依頼するものです。

専任する先は1社に限定されるため、一般媒介契約のように複数の不動産会社へ依頼できませんが、レインズへの登録が義務付けられます。

また、活動状況の報告を2週間に1回以上行う義務があるため、積極的に販売活動を実施してもらえる可能性が高いでしょう。

しかし、中には自社で買主を見つけるために、意図的に物件情報を流通させない「囲い込み」という手法を使う悪徳業者がいるのも事実です。

専任媒介契約のメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、不動産の販売活動を1社のみに委託する契約です。

専任媒介契約に近い契約内容ですが、自己発見取引が認められないので、自分で買主を探すことはできません。

一方、報告期間は1週間に1回以上とさらに短いので、より積極的な販売活動が期待できます。

媒介契約の違いまとめ

3種類の媒介契約の違いを表にまとめると以下の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼可能な会社	複数社	1社のみ	1社のみ
レインズへの登録義務	無し	有り	有り
依頼者への報告頻度	規定なし	2週間ﾆ1回以上	1週間ﾆ1回以上
自己発見取引	可能	可能	不可
契約期限	上限なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

媒介契約を選ぶときの3つのポイント

媒介契約の特徴を紹介しましたが、実際に不動産を売却するとき、どの契約を選べば良いのか、判断に迷う方が多いでしょう。
そこで媒介契約を選ぶときの3つのポイントを解説します。

ポイント1：人気物件かどうか

売却する物件が人気物件かどうかは、一般媒介契約と専任・専属専任媒介契約のどちらを選ぶべきか判断する際の重要なポイントになります。

人気物件と確信できる場合は、一般媒介契約がおすすめです。
人気物件であれば積極的な販売活動をしなくても、買主が見つかりやすいので、不動産会社の販売力にさほど頼る必要はないでしょう。

そのため、一般媒介契約にして複数の不動産会社へ販売活動を依頼し、比較検討したほうが合理的といえます。

ポイント2：すぐに売却したいどうか

不動産を売却する場合、いつまでに売りたいか、時期の目安を決めることが大切です。

すぐにでも売却したい場合は、不動産会社に積極的な販売活動をしてもらい、買主を見つける必要があります。
そのため、この場合は不動産会社が積極的な販売をしてくれる専属専任媒介が適しています。

ただし、専属専任媒介契約は自己発見取引が認められないので、もし自分の友人、知り合いの紹介などで買主が見つかる可能性がある場合は、専任媒介契約にすることをおすすめします。

ポイント3：迷ったときはどうすれば良いか

上記2つのポイントを踏まえたうえで、判断がつかないときは専任媒介契約をおすすめします。

専任媒介契約であれば、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれるうえ、自分で買主を見つける自己発見取引も可能なので、もっともバランスの取れた契約といえます。

ただし、1社に委託する契約なので、信頼のできる不動産会社を見つけられるかどうかが重要なポイントです。

買取という方法もある

不動産の売却方法は仲介による売却のみではありません。

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
買取であれば不動産会社と媒介契約を締結する必要がなく、仲介手数料も発生しません。

依頼すれば1週間から1ヶ月程度で買い取ってもらえるので、とにかく早めに売却したい方や、買い手がつきにくい物件を売却した方にはおすすめの方法です。

ただし、相場よりも2～3割ほど割安になるデメリットがある点や、物件によっては買い取ってもらえないケースもあることは理解しておきましょう。

まとめ

戸建てやマンションなどの住宅を不動産会社の仲介を通して売却する場合、必ず媒介契約を締結することになります。

そのため、3種類の媒介契約の特徴、メリット・デメリットは売主としてしっかりと理解しておく必要があるでしょう。

実際に不動産会社へ相談すると、専任媒介契約または専属専任媒介契約を進められる傾向にありますが、売主としては一般媒介契約の特徴も理解したうえで、自分なりに最適な方法は何か考えることが重要です。

また、もっとも大切なのは信頼できる不動産会社へ依頼することなので、過去の実績や評判などもよく調べたうえで相談することをおすすめします。